В России сейчас настоящий бум инвестирования. Этому способствуют и снизившиеся проценты по банковским вкладам, и непредсказуемое поведение курсов валют, и, конечно, повышение финансовой грамотности населения.
Теперь российским частным инвесторам стал доступен новый инструмент — инвестиции в индустриальную недвижимость. Раньше инвестировать в склады и производства и получать арендный доход могли в основном крупные инвестиционные компании.
Что за продукт?
В июле 2020 года российский девелопер PNK group объявил о создании PNK rental — инвестиционного фонда индустриальной недвижимости с доходом от арендных платежей. Фонд рассчитан на частных, неквалифицированных, инвесторов. Инвестиции идут только в здания с действующими арендаторами, то есть деньги начинают работать сразу после вложения.
Порог входа — 5 000 рублей, чтобы каждый мог попробовать новый инструмент и решить, переводить ли в фонд часть своего портфеля. Весь процесс организован онлайн.
Целевая доходность — 11,5% годовых. И она была подтверждена в III квартале 2020 года.
Стратегия PNK rental предполагает инвестиции через договор доверительного управления, что дает инвестору большую свободу действий: в любой момент можно увеличить портфель на любую сумму, либо вывести часть средств или выйти из фонда. При этом нет комиссии за управление капиталом.
Основным соинвестором фонда является девелопер PNK group, который заинтересован не в зарабатывании на управлении деньгами инвесторов, а в расширении российского рынка аренды промышленных зданий.
В последнее время все больше компаний хотят арендовать индустриальные здания, а не приобретать их в собственность. PNK group работает с большим спектром институциональных инвесторов, однако инвестиционный рынок России очень молодой, и поэтому инвестиционные сделки длятся долгие месяцы. Развивая фонд для частных инвесторов, девелопер получает увеличение скорости инвестиционных сделок.
Как все организовано? Кому я отдаю деньги в доверительное управление?
Инвестор заключает договор ДУ с управляющей компанией, которая на его имя покупает паи только одного фонда. Инвестиционные паи учитываются на счёте спецдепозитария, открытом исключительно для учёта ценных бумаг клиентов PNK rental. За действиями управляющей компании следит Банк России, который выдал лицензию.
Чтобы стать инвестором, необходимо пройти простую регистрацию на pnkrental.ru. Далее будет предложено две схемы инвестирования на выбор: с ежеквартальными выплатами или с реинвестированием дохода. После этого можно перевести средства с банковской карты через форму на сайте или по реквизитам через ваш онлайн-банк или в отделении банка.
Что такое индустриальная недвижимость и зачем в нее инвестировать?
Это распределительные центры интернет-магазинов, логистические центры, производства. Именно в таких зданиях площадью десятки, а то и сотни тысяч квадратных метров хранятся, сортируются, упаковываются товары, которыми вы пользуетесь каждый день.
Индустриальные объекты продолжают работать, а значит и приносить доход инвесторам, при любых внешних факторах. Весной-летом 2020 года, когда остальные виды недвижимости заставили инвесторов нервничать, именно индустриальная недвижимость показала себя самым беспроблемным сегментом.
Важно понимать, что арендаторы индустриальных зданий заключают долгосрочные договоры аренды, от 5 лет, без права выхода. Зачастую арендатор вкладывает в оборудование, ИТ-системы столько же денежных средств, сколько стоит само здание, а настройка внутренних систем занимает месяцы. Поэтому переезжать с места на место таким компаниям крайне невыгодно.
Как отбираются объекты в фонд?
В PNK rental — только индустриальные здания, которые полностью соответствуют критериям качества PNK и построены российским девелопером промышленных объектов PNK group. В портфеле PNK group 33 индустриальных парка. Введены в эксплуатацию и находятся на разных стадиях строительства сотни объектов общей площадью более 5 млн кв. м в России, Европе и США. У PNK group четыре собственных завода по производству основных конструктивных элементов здания. Девелопер применяет передовые немецкие технологии при строительстве, здания PNK соответствуют международным стандартам FM Global. Обычно на индустриальные объекты PNK с арендным потоком претендуют одновременно несколько покупателей. Однако у PNK rental есть преимущественное право на приобретение лучших объектов на особых условиях.
Какие риски?
Риски бизнеса аренды недвижимости -потеря арендатора, снижение арендных ставок или снижение стоимости объектов недвижимости, а также типовые риски, связанные с осуществлением операций на рынке ценных бумаг.
Чтобы минимизировать риск банкротства арендаторов, фонд наполняется объектами с арендаторами из разных отраслей экономики. В портфеле PNK rental только долгосрочные контракты аренды (от 5 лет) без права расторжения договора арендатором в одностороннем порядке.
Инвесторы вкладывают деньги одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Такая диверсификация делает инвестиции в PNK rental более защищенными, так как если один арендатор или даже целая отрасль будет испытывать трудности, ситуация будет стабилизироваться за счет остальных арендаторов.
Можно ли выйти из фонда?
Это можно сделать онлайн: инвестор подает заявку на вывод средств через личный кабинет. Управляющая компания реализует активы инвестора и перечисляет денежные средства на его расчетный счет, по общему правилу, в течение 15 рабочих дней.
Каковы перспективы?
В настоящее время сформирован пайплайн фонда, в который входят объекты общей рыночной стоимостью более 30 млрд рублей. Это как построенные и генерирующие арендный поток здания, то есть уже готовые к вхождению в фонд, так и объекты по схеме built-to-lease, по которым заключены долгосрочные договоры аренды и которые после окончания строительства будут готовы для вхождения в PNK rental.
Более подробно ознакомиться со стратегией вы можете на сайте pnkrental.ru.