Рост спроса на жилье подтолкнет вверх акции девелоперов в 2021 году

МОСКВА, 26 ноя — Fireplan, Елена Лыкова. Акции российских девелоперов в 2020 году впитали в себя как эффект от программы субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% и снижения ключевой ставки, так и введения правил строительства по эскроу-счетам и отложенного спроса и готовы к росту в 2021 году, однако потенциал движения вверх может быть ограниченным, считают опрошенные РИА Новости аналитики.

«На рынке недвижимости сохраняется позитивная конъюнктура. Программа государственной поддержки субсидирования ипотечных ставок не только полностью нивелировала негативный эффект от COVID-19, но и способствовала росту спроса на недвижимость, вкупе с ростом цен. В результате 2020 год окажется одним из самых удачных для девелоперов, когда наряду с ростом продаж наблюдается также рост маржинальности из-за более высоких цен», — говорит старший аналитик BCS Global Markets Анастасия Егазарян.

Акции ГК «ПИК» с начала года выросли на порядка 50% — до 595 рублей, а в октябре обновляли максимум с середины кризисного 2008 года, акции ЛСР – на порядка 20% — до 908 рублей.

Бумаги ГК «Эталон» вышли на Московскую биржу в феврале текущего года: с момента выхода на торговую площадку примерно по середину апреля бумаги компании снижались на внешнем негативном фоне, периодически предпринимая попытки подрасти. Со второй половины апреля по текущий момент депозитарные расписки «Эталона» отыграли больше половины просадки и торгуются примерно у уровня 125 рублей.

ГК «Самолет» провела первичное публичное размещение (IPO) в конце октября, к текущему моменту динамика акций компании не претерпела существенных изменений – бумаги находятся недалеко от цены размещения 950 рублей.

ФУНДАМЕНТ ДЛЯ РОСТА

Главный аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук также отмечает, что высокий интерес к новостройкам связан с государственной программой льготного кредитования под 6,5%, которая изначально должна была действовать до ноября текущего года.

Правительство в рамках антикризисных мер запустило весной текущего года программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Изначально она действовала до 1 ноября 2020 года, но в конце октября власти РФ продлили программу до 1 июля 2021 года.

Главный аналитик «Открытие Брокер» по российскому рынку Алексей Павлов отмечает, что рынок жилой недвижимости в РФ в последние два года переживает настоящий бум. Например, цены на новостройки на рынке Москвы и области, а также в Санкт-Петербурге растут в среднем на 10-20% ежегодно.

С его точки зрения, находящиеся на историческом минимуме ставки на ипотеку активно подогревают спрос, а из-за имплементации новых правил на рынке жилищного строительства в виде внедрения эскроу-счетов ряд небольших и средних застройщиков свернули свою деятельность, что негативно отразилось на предложении.

Кроме того, осень – традиционно высокий сезон для рынка новостроек, в этот период реализуется практически треть квартир от годового объема, также отмечает Лящук.

«Другим фактором выступает высокая волатильность на валютном рынке, что стимулирует вкладывать денежные средства в надежные активы. Среди них – недвижимость, цены на которую в долгосрочной перспективе растут», — добавляет он.

РОСТ В 2021 ГОДУ ПРОДОЛЖИТСЯ

Из всех торгующихся на Московской бирже исторически рыночными по сути являются ГК «ПИК», ЛСР, ГК «Эталон» и ГК «Самолет», отмечает Алексей Павлов из «Открытие Брокер». Остальные бумаги являются крайне неликвидными, и потому, на наш взгляд, не представляют инвестиционного интереса, добавляет он.

«Из упомянутых четырех историй в настоящий момент на среднесрочном горизонте нам больше нравятся GDR ГК «Эталон» как самые недооцененные относительно конкурентов, а также обладающие наибольшей дивидендной доходностью более 9%. С точки зрения долгосрочных перспектив наибольший интерес представляет ГК «Самолет» – как компания, которая планирует кратный рост на горизонте ближайших нескольких лет», — говорит аналитик.

Лящук из Промсвязьбанка отмечает, что расширение периода действия программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2021 года и возможное продление после этой даты, как и ранее, будет стимулировать спрос на недвижимость. Однако этот фактор уже заложен в котировки акций девелоперов, которые перешли к росту в третьем квартале, обращает внимание он.

«Наши целевые цены на горизонте ближайших 12 месяцев: для акций ПИК – 586 рублей за акцию, для акций ЛСР – 990 рублей за акцию. Таким образом, котировки акций ПИК достигли цели, и мы пока сохраняем наш прогноз по этой бумаге, по ЛСР сохраняется потенциал роста 8% от цены закрытия в пятницу (920 рублей – ред.)», — сообщает эксперт.

Егазарян BCS Global Markets полагает, что в 2021 году позитивная динамика рынке продолжится, однако ожидает некоторого замедления роста спроса и роста цен по сравнению с 2020 годом. Она не ждет дальнейшего снижения ключевой ставки. В то же время консолидация на рынке позволит крупнейшим игрокам расти быстрее рынка, считает эксперт.

Аналитик сохраняет позитивный взгляд на акции ЛСР и ПИКа, считает, что вложения в акции этих девелоперов являются наилучшим способом поучаствовать в истории консолидации рынка.

«ПИК, мы ожидаем, продолжит показывать темпы роста превышающие среднерыночные, за счет роста спроса, участия в программе реновации, развития сегмента fee development и экспансии в регионы. ЛСР, по нашим ожиданиям, должен вернуться к дивидендным выплатам около 7,8 миллиардов рублей в год, за счет роста рентабельности, однако темпы роста выручки будут, по нашим ожиданиям, отставать от ПИК, в силу более консервативной политики компании по запуску новых проектов по системе эскроу и расширения земельного банка», — прогнозирует она.

С ее точки зрения, «Эталон» будет пользоваться спросом среди тех инвесторов, которые предпочитают высокие дивиденды с высокой степенью определенности, однако Егазарян обращает внимание, что компания обладает относительно самой высокой долговой нагрузкой и довольно низкой рентабельностью. «В своей стратегии, анонсированной на прошлой неделе, менеджмент «Эталона» ставит перед собой амбициозные цени по росту продаж и достижению валовой маржи в 35% или более, однако, на наш взгляд, реализация этой программы может нести в себе риски и, как минимум, потребует времени», — говорит эксперт.

«Мы рекомендуем держать акции «Эталон» с целевой ценой 130 рублей, рекомендации по акциям ЛСР и ПИК – покупать, с целевыми ценами 1000 рублей и 650 рублей соответственно», — дает рекомендацию эксперт с целевыми ценами на 2021 год.