Редевелопмент в ЦАО: есть ли потенциал у этого направления сегодня?

Центр любой столицы – это не только исторические достопримечательности и общественные пространства, но также элитное жилье и апарт-отели. Кто сегодня перестраивает центр Москвы, насколько это выгодно девелоперам и как развивается редевелопмент в ЦАО рассказывает Станислав Жуков, директор рыночного развития Инвестиционной группы ТРИНФИКО.

Разница в объемах

Согласно данным столичной мэрии, площадь «старой» Москвы составляет 111,5 тыс. га. Из них жилая застройка занимает 63% этой территории, 22% отдано под природно-рекреационные зоны, 15% приходится на промышленные зоны. К решению о преобразовании заброшенных площадей в комфортную городскую среду власти пришли еще десять лет назад. Именно тогда впервые заговорили о том, что площадки под строительство в городе закончились, поэтому новые проекты будут появляться на месте бывших промзон. Поначалу в это мало верилось, но сегодня на таких территориях реализуется уже более сотни новых жилых проектов. Сейчас позиция города по этому вопросу обозначилась еще более четко. Заммэра Москвы Владимир Ефимов на прошедшем ПМЭФ-2021 сообщил, что на месте бывших промзон в столице планируется построить около 40 млн кв. метров недвижимости. Власти города запустят специальную городскую кампанию, оператором которой будет программа комплексного развития территорий «Индустриальные кварталы». В рамках этой программы планируется освоить порядка 2 тыс. га земли, на которых, помимо жилья, построят промышленные, офисные и торговые объекты.

В этом отношении Москва практически не отличается от других мегаполисов мира. Например, в том же Лондоне или Нью-Йорке за неимением свободных площадок в центре девелоперы под новые проекты задействуют территории заброшенных заводов и фабрик, а также реконструируют ветхие здания, меняя их функциональное назначение. Очевидно, что внутри Садового кольца ряд новых объектов также будет появляться в основном за счет реконструкции старых зданий.

Разные бюджеты

Московские девелоперы больше заинтересованы реконструировать ветхие объекты в офисные, а еще лучше – в жилые проекты. Это подтверждает статистика. За последние 5 лет, согласно данным компании Knight Frank, доля предложения первичного жилья в домах редевелопмента и реконструкции увеличилась с 26% до 40%.

Такие «пристрастия» девелоперов объясняются экономикой проектов: прибыль после завершения жилого дома будет кратно превосходить объем вложенных инвестиций.

На каждые 100 вложенных рублей девелопер при постройке элитного дома сможет выручить около 300 руб. Несмотря на высокую доходность, крупным строительным компаниям такие локальные проекты по перестройке зданий сегодня практически не интересны, все дело в объеме строительства.

А вот небольших девелоперов, которых на рынке Москве не более десятка, или инвестиционные фонды, которые привлекают частные инвестиции, такой расклад вполне устраивает. Обычно ветхое здание представляет собой двух- или трехэтажное строение общей площадью не более 3 тыс. кв. метров. В ходе реконструкции власти города, как правило, разрешают увеличить плотность застройки до 15 тыс. «квадратов», что оптимально для проекта в центре города. Такой объект можно быстро построить, на это потребуется не более 3–4 лет.

Конкурентное преимущество

Сегодня в Москве принято решение о развитии 52 промышленных площадок общей площадью 620 га. Здесь будет построено 10,72 млн кв. метров недвижимости, в том числе жилье. Однако проектов по редевелопменту и реконструкции в центре столицы сейчас реализуется не более двух десятков. Под новые проекты в ближайшее время могут быть освоены еще около десятка площадок, но не более того. Все дело в том, что многие объекты в центре города находятся в собственности различных юридических или частных лиц, которые не спешат с ними расставаться либо выставляют их на продажу по завышенным ценам. Девелоперы, соответственно, ожидают более адекватных предложений. Но эта выжидательная позиция имеет смысл: приобретенный по более выгодной цене лот принесет больше прибыли. Кроме того, небольшая компания может себе позволить длительное ожидание, поскольку под любой новый проект может создать новую команду.

Еще одной отличительной чертой редевелопмента в центре столицы является ликвидность проектов. Элитных клубных домов в столице не так много, что повышает ценность каждого такого объекта. К тому же исторически интересный проект, реализованный в знаковой локации, всегда будет иметь конкурентное преимущество. Суммарная стоимость сделок на рынке элитной недвижимости Москвы в 2020 году составила 112 млрд руб., что на 10% больше, чем годом ранее, а число сделок составило 1,3 тыс., это на 11% больше, чем в прошлом году.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: