В последние несколько лет динамика крупнейших фондов недвижимости увеличилась более чем на 25%. В частности, рост акций фонда недвижимости Medical Properties Trust за последние три года составил 39,28%; динамика акций другого крупного фонда — iShares Residentialand MultiSector Real Estate — за аналогичный период выросла 38,46%, а цена акций фонда недвижимости Vanguard Real Estate показала прирост на 27,51%.
Данные темпы роста сопоставимы с динамикой фондового индекса Dow Jones, который за тот же период вырос на 38,4%. Проанализируем несколько способов заработать на перспективном рынке недвижимости и выясним, какой из них наиболее прибыльный.
1. Инвестировать непосредственно в объекты недвижимости — квартиры, торговые и офисные центры, отели и склады
Как показал опыт 2020 года, покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду — не самое эффективное решение. Когда начался отток арендаторов из мегаполисов в связи с распространением коронавируса, это сформировало «навес» из избыточного предложения на рынке. В 2020 году на рынке аренды жилой недвижимости отмечалось снижение цен на уровне 20–25% наряду с ростом предложения порядка 20%.
Кроме того, далеко не у каждого инвестора достаточно средств, чтобы купить качественный объект недвижимости или сформировать диверсифицированный портфель недвижимых активов, чтобы в него входила недвижимость различного назначения — резиденции, отели, квартиры, коммерческая (офисная/торговая), промышленная и прочие виды.
Если же рассмотреть динамику за более длительный период, то картина выглядит иначе. Например, индекс средней стоимости квадратного метра жилья в Москве, рассчитываемый агентством IRN, показал следующую динамику: с начала 2006 года недвижимость в Москве в долларах США росла в среднем на 1,36% в год.
С максимального уровня 2008 года цены в долларовом выражении снизились на 53,3%. Однако за последний год цены показали положительную динамику, увеличившись на 17%.
2. Инвестиции через закрытые и биржевые фонды недвижимости — ЗПИФ и REIT
Это уже более оптимальный вариант инвестиций, ведь он дает возможность вложиться в качественные объекты коммерческой недвижимости с порогом входа от нескольких сотен тысяч до ₽1 млн. В то время как стоимость объектов в фонде может исчисляться ₽5–10 млрд. Это означает, что, инвестируя в недвижимость меньше, чем при покупке физической недвижимости, вы получаете доход от большего количества объектов.
Важно и то, что ЗПИФы выплачивают текущий доход от аренды, таким образом, инвестор может не только включить в портфель данный класс активов, но и генерировать регулярный денежный поток. При этом нужно понимать, что закрытые фонды предполагают вложения на определенный срок. Выйти из него можно до его истечения, но через перепродажу паев, что может занять некоторое время.
Следующий вариант инвестиций на рынке недвижимости, как и второй, не предполагает покупку непосредственно самой недвижимости, а представляет собой инвестирование в биржевые фонды (REIT — Real Estate Investment Trust), которые:
- обладают высокой ликвидностью — можно продать в любое время без ограничений;
- берут низкие комиссии за управление;
- имеют прозрачную инвестиционную стратегию;
- выплачивают стабильные и устойчивые дивиденды;
- также можно сформировать корзину из таких фондов и таким образом проинвестировать в широкий спектр недвижимости. Однако и в этом инвестиционном подходе не все безоблачно.
Одним из примеров такого биржевого инструмента является Medical Properties Trust — биржевой фонд, инвестирующий в медицинскую недвижимость в США, ряде европейских стран и в Австралии.
Примечательно, что данный фонд не включал в структуру активов дома престарелых, которые в период острой фазы COVID-кризиса показали ряд недостатков. По данным Refinitiv, с января 2006 года цена акций фонда выросла на 109,94% без учета выплаченных дивидендов. Ежегодный прирост бумаг фонда составил 5,03%.
Кроме того, фонд выплачивал на квартальной основе дивиденды на уровне 5% годовых даже в период мирового финансово-экономического кризиса 2008–2009 годов. Таким образом, накопленная доходность с учетом дивидендов превысила 250%, что в годовом выражении составляет более 8,71%.
$146
(+22,98%)
3. Ипотечные облигации — это еще один из вариантов косвенного участия в рынке недвижимости
Сегодня у инвесторов это словосочетание вызывает настороженность: мы все помним ипотечный кризис в США в 2008 году. С нашей точки зрения, данные инструменты в современных реалиях имеет смысл включать в инвестиционные портфели — ошибки прошлого уже нашли отражение в спецификациях подобного рода инструментов, большинство рисков 2008 года уже не могут реализоваться в силу некоторых ограничений и изменений в самих инструментах.
По данным Refinitiv, согласно индексу национальных цен на недвижимость от S&P CoreLogic, перед кризисом 2008–2009 годов средняя стоимость недвижимости в США росла среднегодовыми темпами 10%, в то время как последние десять лет темпы не превышали 7% годовых.
В России также активно происходит размещение ипотечных облигаций. В частности, в марте 2021 года завершилось размещение облигаций «Титан-3» со ставкой квартального купона 7,45% и ожидаемым сроком обращения 4–4,5 года. Учитывая высокую надежность данного инструмента, доходность и показатели ликвидности, данный тип финансовых инструментов нашел высокий спрос со стороны частных инвесторов.
Итак, существует множество различных инструментов, позволяющих с различной результативностью участвовать в инвестиционном процессе, связанном с рынком недвижимости.
Примечательно, что наиболее состоятельные инвесторы вполне доверяют недвижимым активам. Мы наблюдаем постепенное увеличение интереса инвесторов к инвестициям в недвижимость без непосредственной покупки физической недвижимости. Клиенты все чаще хотят получать дополнительный доход преимущественно в валюте, чем обусловлено инвестирование в широкий спектр рассмотренных инструментов.
Поэтому как при выборе направлений инвестиций в недвижимость, так и при определении конкретных инструментов следует прибегать к консультациям экспертов. Иначе есть вероятность реализации рисков и, как следствие, инвестиционные результаты могут оказаться существенно ниже плановых показателей.
С нашей точки зрения, недвижимые активы следует включать в портфели и в целях диверсификации, и с целью получения дополнительного дохода. Применяемый принцип везде единый — диверсификация .