Сравнение доходностей индексов S&P500, ММВБ и аренды жилой недвижимости в Москве

Работающие активы, такие как фермы, недвижимость и бизнесы генерируют для своих собственников доход в виде поступлений дивидендов, купонов, процентов и других платежей. И, что более важно, работающие активы с течением времени увеличивают доход собственника за счет роста стоимости актива.

Как было описано в статье про фокус инвестирования в акционерный капитал, доходность данных инвестиций превосходит все альтернативные:

  • акционерный капитал (реальная доходность 5,0% в год в мире и 6,4% в год в США)
  • долговой капитал (1,9% в год)
  • недвижимость (2,5% в год)

При этом инвестиции в акционерный капитал могут быть осуществлены как в российский бизнес, так и в иностранный бизнес. В данной статье я хочу сравнить 3 альтернативы:

  • инвестиции в бизнес РФ (приобретение акций в пропорции с индексом ММВБ)
  • инвестиции в бизнес США (приобретение индексного фонда на индекс S&P500 от Vanguard (VOO))
  • инвестиции в арендную 1-комнатную квартиру в Москве


Сравнение доходностей 3-х активов

Если ориентироваться на дивидендную/арендную доходность, то самая высокая доходность у бизнеса РФ (текущая дивидендная доходность 4,2%), наименьшая доходность у бизнеса США (текущая дивидендная доходность 1,33%). Доходность арендных платежей при сдаче 1-к квартиры в Москве около 3,0% в год (чистая доходность за вычетом всех текущих расходов, простоев и резерва на ремонт).

Второй компонент доходности инвестора — рост стоимости актива в течение времени. Бизнес в РФ и США растет за счет реинвестирования нераспределенной прибыли (исторически номинально 6% в год). Номинальная стоимость жилой недвижимости в Москве исторически растет на рублевую инфляцию (около 6% в год).

Для сопоставимости номинальный рост стоимости актива необходимо сравнивать в единой валюте. В среднем за последние 15 лет курс рубля к доллару снижался на -4,94% в год (что примерно равно разнице инфляций в США и РФ).

После приведения номинального темпа роста стоимости актива в единую валюту, необходимо учесть влияние долларовой инфляции (около -2,17% в год в течение последних 15 лет), таким образом мы приходим к реальному темпу росту стоимости активов в долларах:

  • стоимость бизнеса в РФ снижается на -1,11% в год
  • стоимость бизнеса в США растет на +3,83% в год
  • стоимость квартиры в Москве снижается на -1,11% в год

Таким образом, рассчитав оба компонента доходности (дивидендную/арендную доходность и рост стоимости актива), можно получить совокупную реальную доходность в долларах:

  • бизнес в РФ +3,09% в год
  • бизнес в США +5,16% в год
  • арендная квартира в Москве +1,89% в год

Важными факторами при сравнении доходностей являются валюта актива и инфляция, с учетом которых ожидаемая доходность бизнеса в США выше, чем у бизнеса в РФ. При этом возможное уменьшение инфляции в РФ и, как следствие, меньшее ослабление курса рубля к доллару, может привести в будущем к росту совокупной реальной доходности российского бизнеса в долларах.

Добавить комментарий

%d такие блоггеры, как: