На примере «Что выгоднее- арендовать квартиру или купить в ипотеку»
Для ответа на этот вопрос воспользуемся классическим инструментарием финансового менеджера.
В любом учебнике по финансовому менеджменту написано, что цель финансовой деятельности- увеличение чистых активов и создание собственного капитала.
Правильные финансовые решения должны приводить к увеличению чистых активов.
Напомню, что чистые активы — это активы за вычетом обязательств.
Активы — это имущество. Недвижимость, машины, оборудование, деньги, финансовые вложения, вложения в бизнес и тп.
Обязательства — это кредиты, займы, полученные авансы и тп.
Для решения поставленной задачи нужно составить прогнозный баланс и сравнить чистые активы в результате обоих решений.
К примеру, у нас есть 1 млн. руб. Что выгоднее, использовать его как первоначальный взнос и купить квартиру в ипотеку или инвестировать его на рынке ценных бумаг, а квартиру снимать в аренду?
Нужно считать.
В данном примере мы делаем несколько допущений.
— Считаем в постоянных ценах. То есть, не учитываем изменение рыночной стоимости активов, не учитываем инфляцию.
— Финансовые потоки считаем только по указанным операциям, никакие другие вводные не используем.
— Считаем, что платеж по ипотеке равен сумме арендой платы. Эти средства берутся из текущих доходов. В сравнительном анализе мы эти суммы не учитываем.
—
Итак, расчеты.
1 Сценарий
При аннуитетном платеже в начальных периодах большая часть платежа идет на погашение процентов по кредиту, меньшая- на погашение основной суммы долга. Постепенно эта структура меняется.
Составим прогнозный баланс и рассчитаем чистые активы.
2 Сценарий
Всю полученную прибыль мы реинвестируем и вложения каждый год увеличиваются.
3 Сравнение
Мы видим, что при данных вводных условиях чистые активы при реализации первого сценария во всех периодах больше, чем при реализации второго сценария.
4 Другие сценарии
Можно менять вводные условия, прогнозный баланс так же изменится.
Что будет, если срок кредита не 5 лет, а 15?
При таких вводных, выгоднее квартиру арендовать, а деньги крутить на рынке ценных бумаг.
5 Выводы
Я работаю в агентстве инвестиционного консалтинга, делаю финансовые модели и бизнес- планы, и каждый день вижу, что очень много финансовых решений принимаются на основе эмоций или оценочных суждений.
Если отказаться от эмоций, а смотреть на цифры- ответы на многие вопросы становятся очевидными.