В развитых странах ипотечное кредитование функционирует многие десятилетия и получило широкое распространение среди населения. Для России предоставление кредита под залог недвижимости относительно новое явление (в СССР не было прав собственности на жилье), однако в последние годы на ипотечном рынке наблюдается всплеск активности.
Ипотека в странах мира
Показателем ипотечного рынка, свидетельствующем о его популярности и доступности, может служить отношение ипотечной задолженности к ВВП страны. В Западной Европе, Северной Америке и Австралии доля ипотеки от ВВП составляет 30-120% (2017-2019 гг.). Это обусловлено стабильными финансовыми условиями, низкими ставками кредита (1-3%) и умеренной инфляцией, функционирующими институтами.
Ипотечная жилищная задолженность от ВВП в 2017-2019 гг. Источник: расчет автора по данным статистических ведомств стран, ЦБ, Всемирного банка
Ипотека в России
После развала СССР ипотечное кредитование в России тормозилось высокими ставками кредита, неразвитым финансовым и строительным рынком, отсутствием регулирующих механизмов и низкими доходами населения. Со временем от части барьеров удалось избавиться и рынок становился более цивилизованным, происходило снижение ставок, принимались льготные программы софинансирования, появилась возможность вносить материнский капитал в первоначальный взнос и т.п.
Размер ипотечного рынка в России
В 2010 г. рынок ипотечного кредитования не превышал 1 трлн рублей, а в год выдавалось около 300 тыс. кредитов, к 2021 г. рынок вырос в 10 раз в денежном выражении до 10,6 трлн рублей.
Задолженность по ипотеке, объем ипотечных кредитов и их доля в ВВП в 2009-2021 гг. Источник: расчет автора по данным ЦБ РФ и Росстата
За десятилетие доля ипотечной задолженности к ВВП увеличилась с 2,5% до 8% (июнь 2021 г.), а ежегодная сумма ипотечных кредитов – до 5% ВВП. Несмотря на внушительные темпы роста показатели сильно уступают развитым странам.
Ипотечные ставки
Ставки по ипотечным кредитам связаны с ключевыми макроэкономическими индикаторами – инфляцией, ключевой ставкой ЦБ и доходностью гособлигаций. Их снижение позволяет банкам кредитовать население по более низким ставкам, поскольку стоимость привлечения денег уменьшается. После всплеска ставок в 2014-2015 гг. на фоне событий в Крыму и на Донбассе, а также падения цен на нефть, наблюдалось умеренное снижение ценовых ориентиров и номинальных доходностей.
Средневзвешенная ставка ипотечного кредита в России, инфляция, ключевая ставка ЦБ, доходность 10-летних облигаций в 2009-2021 гг. Источник: расчет автора по данным ЦБ РФ, Росстата, Мосбиржи.
В 2020 г. из-за кризиса отмечалось повсеместное снижение ставок мировыми ЦБ для стимулирования экономик, в России кроме снижения ключевой ставки спрос на недвижимость поддерживался программой льготного кредитования, что снизило ипотечную ставку до исторического минимума – 7,1% (июнь 2021 г). В 2021 г. ставка по ипотеке приблизилась к инфляции и доходности 10-летних облигаций, чего ранее не наблюдалось (за редким исключением). Это спровоцировало ипотечный бум (ежемесячная сумма ипотечных кредитов составила 500 млрд рублей) и разгон цен на недвижимость – за год средняя стоимость квадратного метра в новостройке выросла на 24% (2 квартал 2021 г., г/г.).
Средний размер и срок ипотечного кредита в России
После принятия программы льготной ипотеки число выдаваемых кредитов превысило 170 тыс. шт. в месяц, а в пиковые месяцы 2020 г. – 210 тыс. шт. Повышенный спрос при стабильном предложении и росте цен на недвижимость привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита до 3 млн рублей (июнь 2021 год).
Количество, средний размер и срок ипотечных кредитов в России в 2009-2021 гг. Источник: расчет автора по данным ЦБ РФ и Росстата
Также произошло удлинение среднего срока кредита до 20,3 лет, с одной стороны, это позволяет формировать гибкий график погашений без непосильной нагрузки на доходы людей. С другой стороны, при сложностях с выплатами (в 2021 г. просроченная задолженность – менее 1%) реструктуризация кредита будет осложнена, поскольку именно продление срока — наиболее простой способ реструктуризации и снижения кредитной нагрузки.
Таким образом, средний ипотечный кредит в 2021 году (1 полугодие) составляет 2,9 млн рублей, берётся на 20 лет по ставке около 7%. В таких условиях ежемесячный платёж по кредиту – 22 тыс. рублей, а долговая ипотечная нагрузка — 48% от средней зарплаты (после вычета НДФЛ).
Ипотека в регионах России
Внутри России ситуация неоднородна — размер кредита, выплат и долговой нагрузки имеет региональные особенности, однако на первые 10 субъектов РФ приходится 50% ипотечного кредитования.
Средний размер ипотечных кредитов по регионам России в 1 полугодии 2021 г. Источник: расчет автора по данным ЦБ РФ.
Самый высокий размер ипотеки в Москве — 6,2 млн рублей (выплаты — 48 тыс рублей в месяц), что в 2 раза выше среднего по стране. Также высокие показатели (3,8-4,3 млн рублей) в Московской области, Санкт-Петербурге, Сахалине и Чукотке, это отчасти коррелирует с ценой квадратного метра жилья. В этих регионах средний месячный платеж по ипотеке составляет 28-32 тыс рублей. Наименьший размер ипотечного займа в Ингушетии и Чечне – около 1 млн рублей, а ежемесячный платеж не превышает 8 тыс. рублей.
Размер месячного платежа по ипотеке и его доля в заработной плате после вычета НДФЛ в регионах России в 1 полугодии 2021 г. Источник: расчет автора по данным ЦБ РФ и Росстат
Ипотека – важная веха в жизни людей, поскольку она существенно увеличивает долговую нагрузку домохозяйств. Для 65% регионов средний платеж по ипотеке превышает 50% от заработной платы. Например, в Дагестане, Калмыкии и Ивановской области платеж по ипотеке составляет 70-85% средней зарплаты в регионах.