Мы с вами были очевидцами многочисленных изменений на рынке недвижимости в условиях пандемии COVID-19 – полный локдаун, включая заморозку стройки, отсутствие возможности посетить офисы продаж, снижение ключевой ставки ЦБ, субсидирование ипотечного кредитования, взрывной всплеск покупательской активности и рост стоимости квадратного метра. Отдел аналитики uHome собрал все данные за период пандемии и вот что получилось.
Введение карантинных мер стремительно ударило по объему продаж и скорости строительства по всей России, что вызвало бурную реакцию топ-менеджмента и владельцев строительного сектора. Сложившаяся ситуация весной 2020 года могла сопровождаться повышением цен на жилье как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Правительство отреагировало на призыв застройщиков разморозкой строительных площадок и введением субсидирования ипотечной ставки. Следом банки выступили с предложением проведения сделок в онлайне – теперь квартиру можно купить не выходя из дома. Предпринятые меры несколько оживили рынок по итогам 2020 года: онлайн-продажи в среднем выросли на рекордные 110%, хотя изначально покупатели с опаской отнеслись к такой возможности.
В условиях падения общих продаж, которые в апреле 2020 года снизились аж в два раза по сравнению с апрелем 2019, застройщики были вынуждены содержать штат сотрудников, который фактически не выполнял своих задач в текущих условиях. В последствии мы увидели, что такие гиганты как «ПИК» и «Инград» начали сокращать отделы продаж и переводить все сделки в режим онлайн. Другие застройщики также следом частично сократили отделы продаж, управляющий состав, маркетинговые подразделения.
В 2020 году Центральный банк активно начал снижать ключевую ставку – с 6,25% в январе, несколькими этапами снизил до 4,25% в июле. Субсидирование и снижение ставок рефинансирования привело к тому, что впервые в истории России реальные ипотечные ставки достигли уровня европейских стран.
Ряд застройщиков в сотрудничестве с банками предлагали ипотечные ставки от 1,8%, что в буквальном смысле вызвало «взрывную» реакцию у населения – покупать недвижимость стали чуть ли не все
На рынке недвижимости есть две группы покупателей – те, кто покупает для постоянного проживания, и те, кто покупает в качестве инвестиции. В «доковидных» реалиях, с целью инвестиции покупку совершали от силы 25% покупателей. В июле 2020 года, число инвесторов, пожалуй, достигло предела. Из-за страха неизвестности и возможной девальвации, инвестиция «в бетон» выглядела как тихая гавань среди бушующего урагана COVID-19.
Такой объем спроса на первичное жилье никто не мог спрогнозировать – за 2020 год он вырос на 54% (по сравнению с прошлым годом)! Следом застройщики объявили о снижении маркетинговой активности (рекламы) на 60-80%, поскольку менеджеры отделов продаж не справлялись с клиентским потоком. Уже в июле 2020 года застройщики перевыполнили квартальные планы продаж. Ажиотажный спрос сподвигнул строительный сектор на извлечение дополнительной прибыли путем агрессивного повышения стоимости за квадратный метр. Однако, это не снизило покупательский интерес, объем покупок продолжал расти.
Вторичный рынок показал аналогичный рост: начиная с декабря 2020 года цена за квадратный метр поднялась на 32% (сравнение с августовскими ценами 2021 года). При этом, итоговая стоимость жилья, как правило, отличается от стартовой. Продавцы зачастую соглашаются снизить цену, и к концу этого года средний процент скидки может достигнуть 7%.
Сейчас правительство продлило субсидирование ипотечного кредитования, но только для регионального рынка: в Москве программу ограничили, теперь субсидирование можно получить на сумму до 3 млн руб. Соответственно, данные меры отозвались падением спроса – в Москве объем продаж квартир снизился на 20% по сравнению с июнем этого года.
Мы в uHome считаем, что нынешнее второе полугодие не похвастается рекордным продажами, а рынок не вернется к «допандемийным» временам – всё еще заметно падение спроса, да и цена снизилась слишком незначительно (из-за точечных скидок и небольшого увеличения объема предложений). Чтобы рынок потеплел, ему нужно адаптироваться к новым реалиям, но уже без помощи главного рупора – льготной ипотеки. А для этого потребуется время и, что самое важное, больше ликвидных предложений, которых на рынке недвижимости сейчас крайне мало.