Эта статья — транскрибация видео с моего Youtube-канала «Хозяин Денег Зюзгинов», в котором я взял интервью у известного инвестора, девелопера Руслана Сухий. Обсудили текущие проекты его фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Кроме того, Руслан подсветил перспективные направления инвестирования, которые будет прорабатывать после своих проектов в Сочи и Крыму.
Александр Зюзгинов задает вопрос: — Отлично, отлично! Руслан, вопрос по поводу твоего фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Зачем он нужен, почему нельзя просто и легко взять кредит в банках? Если такой классный, качественный проект, зачем привлекать каких-то инвесторов непонятных, кормить их. Или понятных. В общем, вот такой вопрос…
Руслан Сухий отвечает: — Очень часто его задают инвесторы, которые к нам приходят и говорят, вам же выгоднее взять в банке по 10-12% годовых, чем работать с инвесторами и отдавать им большую часть прибыли. То есть по сути, допустим в проекте в Сочи мы 70% прибыли отдаём инвесторам и 30% себе вознаграждение оставляем. А инвестор зарабатывает порядка 70% за период…
— Кстати, а на какую доходность вы примерно ориентируетесь в Сочи?
— Мы говорим про прогнозируемую доходность порядка 70% за период 1,5-2 года.
— 70% за 1,5-2 года?
— Да.
— ОК.
— И говорят, для чего, если легче пойти в банк и взять за 10%? Два очень важных момента. Первый: то, что, когда ты приходишь в банк, всегда просят внести залог. Даже когда ты покупаешь землю, заплати первоначальный взнос 20-30%. Могут они эту землю как-то оценить, понятно, оценят они её очень дешево.
Александр Зюзгинов, тайный инвестор, Руслан Сухий
— Конечно.
— И ещё что-то попросят. И, в принципе, у меня активы есть для одного земельного участка, но у меня нет для второго проекта уже или для третьего проекта. А мы развиваемся в разных городах, разные проекты делаем. И поэтому, собственно, вся бизнес модель ограничена моими залоговыми историями.
— Лично твоими?
— Да. Моими и моего партнёра. И эта бизнес-модель, она такая не масштабируемая, ты все время будешь находиться в рамках своих. Вот очень тяжело будет сделать проект. А очень всё быстро меняется в экономике, страна меняется, то есть сложно планировать на десять лет вперед.
Вот что было наша Россия в 2010 году? Это одна страна. А в 2000 году вся какая страна была? Поэтому пока что тут происходит, и пока будешь там расти, всё будет меняться. Как сейчас Сочи на пиках, надо, значит, делать, продавать. Крым летит – надо сейчас пользоваться Крымом. В Питер есть проект – заходите, делайте сейчас. А ты, пока будешь прирастать, уже все поменяется: либо всё сделают, либо что-то с экономикой будет.
— Владивосток выстрелит…
— Да-да, это одна история. Вторая история, что всё-таки в России банки пока не наши друзья. Если в Европе они становятся всё-таки твоими партнерами, они очень заинтересованы в тебе, им очень важно, чтобы твой проект состоялся; ты заработал, отдал им только их деньги, им не нужны твои активы, то в России банк говорит: «Так, вот на этом клиенте мы можем заработать 10%, а если заберем у него актив, мы заработаем 50%».
— Какая прелесть.
— Да, и ни для кого не секрет, что в ведущих российских банках есть специальные отделы, которые смотрят за клиентами, кто начинает «хромать», или они создают условия, для того, чтобы человек начинал «хромать», если проект интересный или кампания интересна…
— К сожалению, да.
— То могут предложить выйти из проекта «по хорошей цене». Итак, мы знаем, как «Магнит» ушел в банк ВТБ. Да и многие другие проекты там.
— Мы об этом можем говорить?
— Да, наверное, можем, это же не секрет.
— Потому что Сергей Галицкий говорит, что все по добру.
— По добру, всё по добру. У нас кто не по добру, тот в Лондоне живет, кто не хочет договариваться. Вот, поэтому такие истории происходят. Поэтому с банками очень аккуратно надо, то есть это такая структура, которая: когда хорошая ясная погода, они тебе продают зонтик, а когда только начинает моросить, или они сами этот дождик создают, они просят зонтик вернуть.
Поэтому для стабильной истории по жизни и, плюс, когда приходит инвестор (третья, очень важная, составляющая): к тебе приходят люди с компетенцией, с какими-то ресурсами, в последнюю очередь с деньгами, человек приходит в наш проект в Сочи, в Крыму, в Санкт-Петербурге, он уже где-то заработал деньги, если он там заработал 10 миллионов, 50 или 100, это умный человек, с компетенцией, с какими-то возможностями, и он нас усиливает, он дополняет нас, он усиливает проект, он рассказывает, как и где можно прибавить, где и куда нам еще посмотреть.
А в плане работы с банками: это очень такая история… банк будет смотреть, что ты делаешь, из какого материала ты это делаешь, он будет тебе советовать, то есть ты становишься…
— Заложником?
— Заложником, как на работу устроился…
— Тебя наняли начальником участка.
— Как подрядчик, как начальник участка становишься.
— Понятно, да, согласен с тобой. Давай блиц-вопросы. Быстрые ответы, то есть не сильно, вот это вот нужно тебя ограничивать. Я тебя сразу ограничу: быстро.
— Не моя сильная черта, но попробую.
— Блиц-вопросы, как в «Что? Где? Когда?», нажал на кнопку – ответил.
Если инвестиции, то спекуляция или долгое пассивное инвестирование?
— Спекуляция.
— Спекуляция? Окей. А у тебя есть подушка безопасности?
— Есть.
— Если выбирать между рублем и долларом, что ты выберешь? Да, сложно, согласен, какой-то странный вопрос.
— Я выбираю рубль.
— Ты выбираешь рубль?
— Да.
— Хотел вопрос задать: «Почему?», но ладно, это уже не блиц-вопрос. Твой любимый город мира? Или несколько.
— Москва, Санкт-Петербург.
— Сочи?
— Нет, наверное, Москва, Санкт-Петербург, я еще Париж люблю.
— Хорошо.
— Вошел в бронзовое место, но нет, наверное, мы Париж на 4 место отодвинем.
— А на третье?
— А на третье поставим Ялту.
— Ялту? Круто, отлично. То есть, твой ТОП-4: Москва, Питер, Ялта, Париж? Молодец, Париж в хорошей компании.
А если покупать зарубежную недвижимость, то в какой стране мира?
— При инвестициях туда «не знаю куда», надо разобраться, зачем Вам это. Потому что если тебя что-то не устраивает в сегодняшней ситуации, то пойми, что тебя не устраивает, как бы ты хотел, чтобы тебя устраивало, и тогда найдешь выход, куда идти и куда инвестировать. Потому что здесь нет такого уникального рецепта, то есть везде есть свои точки роста. Помнишь, как я говорил: надо идти туда, где непонятно, где немного народу, когда где понятно и где много народу, там нету высоких доходностей. Если мы возвращаемся к первому вопросу-блиц, а это уже не блиц пошёл у нас…
— Да, я поэтому и смеюсь.
— Про спекуляцию, конечно, в любой истории всегда выгодна комбинация.
— Микс.
— Микс, да я люблю комбинировать, то есть чуть-чуть у меня в пассивном доходе находится, и большая часть в такой не спекуляции, а скорее в таком прирастании капитала. Вот так бы я назвал.
— Хорошо. И, Руслан, последний вопрос для тебя: что бы ты посоветовал частному инвестору в России и бывших странах СНГ?
— Очень часто говорят, что «занимайтесь тем, что вам нравится. Занимайтесь тем, что вы любите». И это правильно говорят, надо заниматься тем, что нравится, то, что вдохновляет, но не забывать брать на себя ответственность. Делайте то, что любите, то, что вдохновляет, и будьте ответственны за то, что делаете.
— Красавчик. Это я у тебя недавно в сторис видел. И я хочу подарить тебе свою книгу «Хватит быть рабом работы! Стань хозяином своих денег»! Она написана, конечно, не в современности уже, она написана в 2015 году. Я тебе ее презентую.
— А автограф?
— Я могу написать обязательно с пожеланиями, для такого опытного инвестора, как ты. Возможно, ты много чего знаешь, но у нас же есть дети, у нас же есть коллеги…
— Спасибо, это бесценно.
— Спасибо.
— Вообще, очень важно в недвижимости, вообще в любом деле, это какое наследие ты оставляешь за собой. Вот делаешь если проект недвижимости, очень важно, что ты оставляешь после того, как тебя не станет в этом мире. Когда ты будешь уходить, что ты оставил? Вот и книга – это один из тех моментов, ты делаешь некую бесценную вещь, «нетленка» я ее называю, ты оставляешь знания, а они…
— Навсегда.
— Навсегда, да.
— Это уже своя жизнь.
— За это тебе большое спасибо от будущих поколений.
— Тебе спасибо. На этом все. Всем пока.
— Пока.
Подписывайтесь на мой Telegram-канал про инвестиции и личные финансы
Первые 3 части данного интервью на канале Яндекс.Дзен.