Недвижимость как инвестиционный актив

Печальный опыт последних десятилетий научил жителей России, что самая надежная инвестиция — это недвижимость, так как это фактически единственная ценность, которую люди смогли перенести через «огненную реку» перестройки. Однако времена меняются и старые правила перестают работать. Сейчас мнения инвесторов о недвижимости диаметрально расходятся. Кто-то считает вложения в квартиры с последующей сдачей стабильной инвестиционной стратегией, а другие наоборот – держатся от недвижимости подальше, и даже, имея внушительный капитал, арендуют квартиру или дом для жизни, не имея их в собственности. Кто-то учитывает цену имеющегося жилья в инвестиционном портфеле, другие – нет.Попробуем разобраться в этой статье как классифицировать недвижимость в инвестиционном портфеле, в каких случаях следует учитывать ее как финансовый актив, а в каких – нет.

В первую очередь давайте выделим главные неоспоримые характеристики недвижимости:

Факт 1. Цены на недвижимость меняются со временем. Изменение цен имеет высокую корреляцию с инфляцией (ρ = 0.78) и невысокую положительную корреляцию с индексом акций РФ Мосбиржи (ρ = 0.21).

Факт 2. Цена отдельно взятой квартиры падает со временем из-за износа дома. Это означает, что увеличение цены квартиры будет происходить медленнее, чем для индекса недвижимости. Расчет индекса производится по всем имеющимся на рынке квартирам, «средний возраст» которых примерно постоянен в то время, как отдельно взятая квартира «стареет». Другим фактором удешевления квартиры со временем является износ ремонта.

Факт 3. Недвижимость способна генерировать денежный поток в ходе ее сдачи в аренду, не теряя при этом свою балансовую стоимость. Ставка аренды со временем меняется. К сожалению, я не нашел достоверных данных с 1998 г. о величине арендной ставки. Кроме того, негативно сказывается время простоя. Для расчетов, вероятно, неплохим приближением арендной ставки будет ключевая ставка ЦБ РФ.

Многие сравнивают недвижимость с облигациями, так как она приносит более-менее стабильный денежный поток, кто-то – с акциями, так как рыночная стоимость недвижимости постоянно меняется, арендные потоки нестабильны, кто-то – с малым бизнесом из-за низкой ликвидности и необходимости активного управления (поиск арендаторов и взаимодействие с ними).

На мой взгляд, недвижимость, действительно, нужно рассматривать как уникальный актив, хотя присутствуют некоторые признаки, характерные для акций, облигаций и малого бизнеса. Если бы меня попросили придумать ценную бумагу, которая наилучшим образом характеризовала поведение недвижимости, то это была бы бумага с индексацией номинала на (а) инфляцию (обычно в сторону увеличения) и (б) амортизацию (в сторону уменьшения), при этом по бумаге выплачивался бы регулярный процентный доход, привязанный к ключевой ставке. Это в некоторой степени похоже на:

• Облигацию с индексируемыми номиналом и ставкой (смесь ОФЗ-ИН и ОФЗ-ПК с привязкой к ruonia),

• Акцию низко-ликвидной дивидендной компании стоимости,

• Низко-маржинальный стабильный малый бизнес.

Анализ данных с 2002 по 2020 гг. (данные по индексу облигаций доступны только с 2002 г.) позволяет сравнить волатильность годовой доходности перечисленных инструментов, чтобы понять какой риск мы принимаем на себя в каждом из случаев:

• Облигации (индекс ruabitr) – 12.0% ,

• Недвижимость (данные Росстата) – 15.2% ,

• Акции (индекс Мосбиржи) – 44.3% .

Таким образом, по волатильности недвижимость занимает промежуточное положение между акциями и облигациями, но ближе к облигациям. Кроме того, этот актив характеризуется слабой положительной корреляцией с акциями и сильной – с инфляцией.

На мой взгляд это зависит от того, какую роль для инвестора играет недвижимость сейчас и в будущем. Приведем несколько распространенных примеров.

Пример № 1, «Домосед». У инвестора в собственности единственная недвижимость, в которой он живет. В будущем он не собирается ни повышать, ни понижать уровень своего жилья – его все устраивает.

В этом случае недвижимость не генерирует и не будет генерировать в будущем никакого дохода, так как нет планов по продажи или сдачи жилья. Это означает, что недвижимость не играет никакой роли в накоплении или приумножении капитала, а, следовательно, она не должна учитываться в инвестиционном портфеле.

Пример № 2, «Рантье». У инвестора в собственности несколько объектов недвижимости «под сдачу».

В этом случае недвижимость, конечно, является часть инвестиционного портфеля, так как приносит доход ее владельцу. Если недвижимость составляет львиную долю портфеля, то оставшаяся часть портфеля должна быть наполнена инструментами с низкой корреляцией к недвижимости, чтобы снизить принимаемый на себя риск. Какие же активы обладают такими характеристиками? Я проанализировал данные индексов акций и цен на золото с 1998 года, чтобы посчитать корреляции с недвижимостью РФ:

Акции США и всего мира обладают наименьшей корреляцией с рынком недвижимостью РФ, следовательно, они являются наилучшими диверсификаторами к ней и будут работать как хорошая страховка от падения цен не недвижимость.

Пример № 3, «Дауншифтер». У инвестора в собственности есть недвижимость в Москве, в которой он проживает. Финансовая цель инвестора – уйти на раннюю пенсию через 10 лет, продать квартиру в Москве, а вырученные деньги вложить в инвестиционный портфель.

В данный момент недвижимость не играет инвестиционной роли в портфеле, но будет играть в будущем, через 10 лет. Оценить ее цену сейчас можно при помощи формулы дисконтирования денежных потоков.

Пусть сейчас квартира стоит 10.0 млн. руб. Нужно экстраполировать ее цену не 10-летний период. По данным с 1998 г. цена недвижимости обгоняет инфляцию на 1.27% в год, но нужно учесть износ дома и ремонта в квартире. Здесь у нас нет точных цифр, но можно грубо прикинуть это следующим образом:

• срок службы дома – 100 лет

• срок службы ремонта – 20 лет

• стоимость ремонта относительно цены квартиры – 15%

Это означает, что через 10 лет квартира потеряет в цене около 17.5% или в год будет терять 1.6% , что почти равно величине «обгона» инфляции (1.27% ). Поскольку расчет был грубый, то можно оптимистично предположить, что цена квартиры не изменится с учетом инфляции. Примем доходность равную доходности 10-летних ОФЗ (сегодня 7.2% ), хотя это тоже немного оптимистично, так как волатильность недвижимости несколько выше. Инфляцию примем 4% в год.

В этом случае дисконтированная на сегодня цена квартиры – 7.52 млн, что даже меньше сегодняшней рыночной цены в 10.0 млн. Если вам кажется это странным, то вспомните, что в ближайшие 10 лет эта квартира не будет генерировать никакого денежного потока в отличие от альтернативных финансовых инструментов.

Именно сумму в 7.52 млн. следует учитывать в инвестиционном портфеле, при этом понимая, что эта цифра будет подвержена волатильности примерно в 15% в год.

Попробуем оценить ожидаемую доходность жилой недвижимости. Цена недвижимости индексируется приблизительно на величину инфляции и приносит дополнительный процентный доход, равный примерно купонному доходу среднесрочных ОФЗ. Однако, этот доход может быть ниже при учете времени простоя, необходимости страхования жилья, мелкого ремонта. Также не забудьте начислить зарплату самому себе, так как вы сами тратите свое время на ведение этого бизнеса, пускай его и не требуется много. На конец 2020 года можно оценить этот процентный доход в 3-3.5% годовых.

ОФЗ-ИН (индексируемые на уровень инфляции) сегодня приносят 2.5-3% поверх инфляции, но являются менее рискованными инструментами.

Выбор, как говорится, за вами! Однако, нельзя также не учитывать две серьезные проблемы с недвижимостью:

1) Низкая ликвидность. Когда вы захотите купить или продать недвижимость будьте готовы потратить много своего времени и заплатить специалистам за сопровождение сделки. Будьте уверены, процент комиссионных будет много больше, чем комиссия брокера при покупке ценных бумаг!

2) Отсутствие диверсификации. Одна квартира – это одна квартира! Зеленый парк возле дома ликвидировали? Снижай цену! Рядом построили 57-этажный «человейник»? Снижай цену! Рядом построили станцию метро? Повышай цену! Вы не контролируете эти взлеты и падения! Владея одним объектом, вы принимаете на себя слишком большой риск.

Мое мнение – предпочесть недвижимости ценные бумаги, по крайней мере пока финансовый рынок «бумажной недвижимости» в России слабо развит, что решило бы некоторые указанные проблемы.

• Недвижимость — уникальный инвестиционный актив, обладающий чертами облигации, акции и малого бизнеса.

• По принимаемому риску недвижимость близка к облигациям.

• Изменение цен на недвижимость сильно коррелирует с инфляцией (ρ = 0.78).

• Износ дома и ремонта негативно сказывается на цене отдельно взятой квартиры (около 1-2% в год).

• Акции можно использовать для диверсификации недвижимости за счет слабой корреляции этих активов. При этом наилучшими диверсификаторами являются акции США или всего мира.

• Учитывать недвижимость в инвестиционном портфеле или нет зависит от того генерирует ли (или будет генерировать) недвижимость какой-либо денежный поток.

• Ожидаемая доходность недвижимости чуть выше облигаций, но имеет ряд серьезных недостатков: необходимость администрирования, низкая ликвидность, отсутствие диверсификации.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Подписывайтесь на телеграм-канал и заходите в мой личный блог.

© Invest-Clever.ru