С резким увеличением популярности частных инвестиций многие стали задаваться следующим вопросом:
А может не покупать квартиру, а получать процентный доход с облигаций или с фондов коммерческой недвижимости (ЗПИФН)?
Тем более, что многие ЗПИФН сегодня обещают достаточно высокую доходность более 10% годовых, и это еще без учета роста балансовой стоимости самой недвижимости!
Сегодня мы разберем вопрос о рисках подхода оплачивать арендное жилье процентами от коммерческой недвижимости.
Основная предпосылка такого подхода состоит в том, что цены на все жилье скоррелированы. Условно говоря, если коммерческая недвижимость подешевеет, то и съемная квартира тоже, а, значит, есть основание и для понижения арендной ставки. В этом есть зерно здравого смысла, но давайте попробуем разобраться верна ли гипотеза скоррелированности жилой и коммерческой недвижимости.
Сразу хочу предупредить, что долгосрочной статистики по ценам на коммерческую недвижимость в России практически нет, поэтому в этом исследовании я решил использовать данные по рынку США. Да, в этом кроется небольшая погрешность, но цель статьи понять фундаментальные корреляции между активами. Скорее всего, в других странах они не будут сильно отличаться при нормальном течении капиталистической экономики. Кстати, даже для рынка США данные о коммерческой недвижимости я нашел только с 1998 года.
Я анализировал 4 актива:
• Индекс коммерческой недвижимости США (Commercial Property Price Index (CPPI))
• Индекс жилой недвижимости США (All-Transactions House Price Index)
• Индекс рынка акций США S&p500
• Инфляция США
Динамика цен на эти активы приведена ниже.
Далее я рассчитал коэффициенты корреляции годовых доходностей для каждой пары активов:
Оказалось, что коммерческая недвижимость коррелирует наиболее сильно с рынком акций (0.63), а не с жилой недвижимостью. Вероятно, это можно объяснить тем, что именно коммерческая недвижимость сильнее зависит от успешности бизнеса компаний.
При этом корреляция коммерческой и жилой недвижимости довольно низкая (0.31), хотя это и наибольшая величина, если выбирать актив, который наиболее скоррелирован именно с жилой недвижимостью.
Итог
На мой взгляд корреляции жилой недвижимости с коммерческой в 0.31 недостаточно, чтобы считать эти активы скоррелированными и надеяться на то, что колебания цен на съемное жилье скомпенсируеются аналогичными колебаниями в коммерческом сегменте.
У рынка акций почти такая же корреляция. Учитывая очень слабый уровень развития коллективных инвестиций в недвижимость в нашей стране, я бы отдал предпочтение портфелю разных активов. Возможно, на какую-то долю стоит включить и фонд недвижимости, но уж точно не на 100% .
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Подписывайтесь на телеграм-канал и заходите в мой личный блог.
© Invest-Clever.ru