После очередного повышения ключевой ставки Центробанком с 13% до 15%, а также жесткой риторики регулятора о возможном дальнейшем ужесточении монетарной политики, многие банки начали активно менять ставки по рыночным ипотечным программам. Во многих системно значимых банках она преодолела отметку 16% годовых: Газпромбанк повысил базовую ставку до 19%, Альфа-Банк — до 16,69%. ВТБ с 1 ноября повысил ставку до 16,4-16,5%. В Сбербанке минимальная ставка по ипотеке на покупку вторичного жилья составляет 15,6%.
В октябре банки одобрили россиянам ипотеку на ₽775,6 млрд, что на 19% меньше рекордного показателя сентября, однако все же превышает средний по году уровень. Глава Банка России Эльвира Набиуллина в кулуарах форума Finopolis 2023 также отметила появление некоторых признаков замедления темпов выдачи ипотеки населению. По ее словам, на фоне повышения ключевой ставки спрос продолжает подогревать льготная ипотека.
Власти продолжают стимулировать льготные программы ипотечного кредитования. 9 ноября правительство направило на поддержку льготных ипотечных программ еще ₽95 млрд. Из них ₽46 млрд пошло на семейную ипотеку, ₽41 млрд — на льготную ипотеку и ₽8 млрд — на дальневосточную программу. Всего по итогам 2023 года в рамках этих программ планируется предоставить порядка 700 тыс. кредитов, подчеркнули в ведомстве.
При этом 14 ноября президент России Владимир Путин поручил увеличить максимальную сумму ипотечного кредита по дальневосточной ипотеке с ₽6 млн до ₽9 млн.
Также в Госдуму внесли проект закона, согласно которому молодым семьям с одним или двумя детьми предлагается снизить ставки по кредитам на покупку или строительство жилья до 5% годовых, а для таких семей с тремя и более детьми — отменить ипотечные проценты полностью.
Топ-15 льготных ипотечных ставок
«РБК Инвестиции » изучили предложения банков и отобрали 15 самых низких ставок по ипотеке с господдержкой. Для получения максимально выгодной ставки клиенту могут быть предложены условия оформления страховки или подключения других услуг.
Семейная ипотека
2. Совкомбанк
ИТ-ипотека
3. Совкомбанк
Льготная ипотека
3. Азиатско-Тихоокеанский Банк
4. Уральский банк реконструкции и развития (УБРиР)
Когда понизятся ставки на ипотеку
В настоящее время ставки по рыночным ипотечным программам находятся на заградительном уровне из-за резкого повышения ключевой ставки ЦБ и ужесточения регулятивных требований, говорит начальник отдела анализа банков и денежного рынка ИК «ВЕЛЕС Капитал» Юрий Кравченко. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке выросла с 11,1% в первом полугодии 2023 года, до 16,1% в ноябре, напомнила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк.
По льготным ипотечным программам изменение было не таким явным. Юрий Кравченко подчеркивает, что средневзвешенная ставка по государственным программам остается относительно низкой, однако также продемонстрировала небольшое увеличение: «Если в августе ставка не превышала 7,5%, то сейчас подобралась вплотную к 8%», — добавляет эксперт.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов отмечает, что ипотечные ставки для первичного рынка определяются ключевой ставкой, субсидиями от государства, регионом, маркетинговой политикой банков, их партнерством с застройщиками, а также спросом на новостройки. На вторичный рынок жилья влияет ставка ЦБ, а также размер банка. «Крупные банки могут кредитовать немного дешевле за счет того, что они и сами занимают на рынке дешево», — подчеркивает Емельянов.
Руководитель направления Аналитики корпоративного бизнеса банка «Дом.РФ» Григорий Жирнов добавляет, что рыночные ставки по ипотеке исторически следуют за доходностью среднесрочных ОФЗ (5-7 лет) с премией 2-2,5 п.п. Юрий Кравченко отмечает, что доходности госооблигаций в последнее время крайне сдержанно реагируют на новые шаги ужесточения политики ЦБ. «Если до конца года регулятор повысит ключевую ставку еще раз, рост в доходностях ОФЗ будет минимален или сразу же будет отыгран в обратную сторону. В целом ставки по рыночной ипотеке уже заградительные, поэтому банкам нет особой надобности делать их формально еще выше», — считает Кравченко.
Наталья Ващелюк прогнозирует рост инфляции до 7,5—8% в декабре, из-за чего регулятор на декабрьском заседании может поднять ключевую ставку до 16%.
«С учетом последних недельных данных более вероятным представляется приближение к верхней границе диапазона. Таким образом, процентные ставки по рыночным ипотечным программам могут быть еще раз повышены в декабре на 1 п.п. Снижение процентных ставок, по нашим ожиданиям, может начаться в середине следующего года», — считает Ващелюк.
Григорий Жирнов ждет снижения ставки не ранее второго полугодия 2024 года. До этого момента высокие ставки по кредитам будут ограничивать выдачи ипотеки на вторичном рынке. «По нашим оценкам, рост ипотечной ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на 10%. В результате произошедшего роста ставок, выдачи на вторичном рынке могут сократиться на 40%», — приводит цифры Жирнов. Валерий Емельянов не ожидает кардинальных изменений в ипотечных ставках до конца этого года. «Скорее всего часть банков успеет еще повысить ставки и ужесточить условия, а часть может начать улучшать свои предложения послаблением по страхованию, или предлагая больше вариантов по срокам», — добавляет эксперт.
В этих условиях заемщикам и сегменту жилищного строительства остается рассчитывать только на льготные ипотечные программы, считает Кравченко. По мнению Ващелюк, семейная ипотека с высокой долей вероятности будет продлена. «Льготная ипотека также может быть оставлена, но, скорее всего, с другими, более жесткими условиями. В основном обсуждаются варианты того, как сделать программу более адресной. Но возможны и другие варианты: увеличение минимального первоначального взноса, максимальной процентной ставки, уменьшение максимальной суммы кредита, полное завершение программы», — прогнозирует эксперт. Юрий Кравченко также считает, что правительство будет расширять или обновлять льготные программы, для поддержания спроса и привлечения новых категорий заемщиков. «Однако новые меры (если они будут) будут направлены, прежде всего, на регионы, где сейчас не сконцентрирован основной спрос на жилье», — подытожил Кравченко.