Сейчас многие россияне сталкиваются с выбором, куда инвестировать свои средства. Для некоторых предпочтительным вариантом остается недвижимость, в то время как другие считают, что это связано с лишними расходами и проблемами и поэтому отдают предпочтение облигациям.
Аналитик по продуктам УК «Ингосстрах-Инвестиции » Егор Шумилов проанализировал и сравнил доходности от сдачи в аренду жилья и инвестирования в инфляционные облигации .
При расчетах учитывалось, что срок инвестирования в оба инструмента — четыре года, прогнозируемая инфляция до 2028 года составит 7,82% годовых, а стоимость недвижимости и арендные ставки будут расти на уровне инфляции.
Доходность аренды квартиры
На вторичном рынке Москвы в апреле 2024 года средняя стоимость квадратного метра составляла ₽294,22 тыс. При этом средняя площадь квартиры равна 56,2 кв. м, что в сумме дает стоимость в ₽16,5 млн, без учета ремонта.
Стоимость ремонта, как правило, добавляет около 30% к общей стоимости квартиры. Соответственно, изначальная инвестиция в квартиру будет составлять ₽21,5 млн. Сдав такую квартиру в аренду за ₽109 тыс. в месяц и отняв расходы на ее содержание (налог на имущество, оплачиваемый в декабре каждого года — ₽15976, ежемесячные амортизационные отчисления — ₽20669 и ЖКУ за вычетом водоснабжения и электроэнергии — ₽6500), можно получить средний чистый доход в размере ₽93 тыс. ежемесячно, что соответствует доходности в 10,03% годовых до вычета подоходного налога.
Стоимость продажи квартиры будет составлять ₽26,3 млн, которая складывается из роста цен на недвижимость — ₽22,34 млн и ремонт — ₽3,97 млн (80% ремонта). Если учитывать продажу квартиры через четыре года (в мае 2028-го), с учетом амортизации ремонта на 20% за данный период, средний месячный доход будет равен ₽192 тыс., а годовой будет равен ₽2,34 млн.
Рассмотрим также вариант, при котором инвестор приобретает студию площадью 24,1 кв. м, что будет соответствовать стоимости в ₽7,1 млн. Ремонт в такой квартире обойдется примерно в ₽2,1 млн, что увеличит размер изначальной инвестиции до ₽9,22 млн.
С учетом всех вышеперечисленных расходов с поправкой на студию (налог на имущество — ₽1206, ежемесячные амортизационные отчисления — ₽8863 и ЖКУ за вычетом водоснабжения и электроэнергии — ₽6500) и средней арендной ставкой в ₽58253, доходность такой инвестиции будет составлять 11,24% до вычета налогов.
Стоимость продажи студии будет составлять ₽11,3 млн (₽9,6 млн — рост цен на недвижимость и ₽1,7 млн — 80% ремонта). При продаже квартиры через четыре года, с учетом амортизации ремонта на 20% за данный период, средний месячный доход будет равен ₽92 тыс., а годовой — ₽1,11 млн.
Доходность инфляционных облигаций
Инфляционные облигации (ОФЗ-ИН), или линкеры, предлагают защиту от инфляции, корректируя свой номинал в соответствии с уровнем роста цен. Это означает, что при росте инфляции увеличивается и номинал облигаций.
По всем выпускам линкеров ставка купона составляет 2,5% годовых. Выпуск инфляционных облигаций ОФЗ-ИН 52002 на данный момент обеспечивает доходность около 7,13% годовых сверх инфляции (15,45% годовых до вычета налогов). Так, доходность уже погашенного выпуска ОФЗ-ИН 52001 за период с июля 2015 по август 2023 составила 95,82%.
Инвестируя те же ₽21,5 млн, которые были бы вложены в квартиру с ремонтом в Москве, по линкерам можно получить доход в размере ₽4,05 млн в год или ₽333 тыс. в месяц.
Прогноз на 2024 год
Изменения в условиях льготного ипотечного кредитования в России существенно влияют на доступность жилья и стратегии инвесторов. Снижение максимального размера кредита до ₽6 млн и увеличение первоначального взноса до 30%, а также отмена льготной ипотеки для новостроек с 1 июля 2024 года, вероятно, приведут к снижению спроса на недвижимость и к замедлению роста цен.
Это может привести к увеличению спроса на арендное жилье и, как следствие, к росту арендных ставок. Такой шок будет позитивно влиять на доходности от аренды недвижимости, но незначительно, ввиду скорого снижения ключевой ставки и удешевления ипотеки.
Риски инвестирования в недвижимость и облигации
Владелец квартиры сталкивается с рисками, связанными с возможным преждевременным выселением арендаторов и простоем квартиры. Пустая квартира снижает доходность с 10,03%, до 9,81% годовых за два месяца простоя. Также один из значимых рисков — это изменение стоимости квартиры. Собственник не обязан фиксировать убытки в случае просадки стоимости, однако, восстановление может занять продолжительное время.
Для инвестора в облигации основным риском является дефолт по выпуску. Однако в случае государственных облигаций, этот риск минимален, так как все выплаты по облигациям ОФЗ обеспечены правительством в лице Минфина.
Что касается налогообложения, арендодатель может выбрать между налоговой ставкой в 13% и 4%, а инвестор в облигации обязан платить 13% налог с дохода. После вычета налогов и расходов доходность аренды составит 9,17% или 9,76% годовых в зависимости от выбранной ставки, в то время как доходность облигаций составит 14,11% годовых.
Что выбрать: квартиру или инфляционные ОФЗ
Доходность от сдачи в аренду квартиры в Москве составляет около 9,8% годовых, что значительно ниже, чем доходность от инвестиций в инфляционные облигации — 14,11% годовых. Учитывая предстоящие изменения в условиях ипотеки и прогнозируемое снижение ключевой ставки, доходность от аренды ожидается на прежнем уровне, тогда как доходность облигаций остается более высокой и стабильной.
Индекс доходности жилья IRN.RU, который показывает отношение доходности недвижимости к ставке по депозитам, сейчас находится на уровне около 0,5. Это означает, что сдача квартиры в аренду сейчас менее выгодна, чем доходность от банковского вклада. Однако депозиты по сравнению с облигациями выглядят менее ликвидно, так как придется заблокировать вложенную сумму денег на срок депозита и не иметь к ней доступа, чтобы не потерять проценты.
Инвестирование в облигации требует меньшего начального капитала при сопоставимом уровне дохода и минимальном риске, делая их более привлекательным вариантом по сравнению с инвестициями в недвижимость несмотря на то, что оба инструмента считаются консервативными.